市老科協(xié) 吳慶智
中央關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的改革，是當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)社會(huì)主義進(jìn)程中一項(xiàng)重大改革措施。關(guān)系到產(chǎn)生關(guān)系，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，上層建筑的各個(gè)領(lǐng)域，關(guān)系到生產(chǎn)方式的諸多方面，也關(guān)系到思想認(rèn)識(shí)領(lǐng)域的各種關(guān)系。這一改革實(shí)踐必將推進(jìn)思想文化革命的新飛躍，發(fā)展方式理論的新變革。
供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的任務(wù)是“三去一降一補(bǔ)”，其中去庫(kù)存中涉及到房地產(chǎn)方面的工作比較重。主要任務(wù)就是如何處理積存的商品房。本文擬從四個(gè)方面來談?wù)勌幚砩唐贩糠e存的相關(guān)問題。
一、房地產(chǎn)開發(fā)過熱的主要根由
房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的“大躍進(jìn)”，如燎原之火很快燃襲到全國(guó)各地，持續(xù)三年多時(shí)間，究其根由有以下是十一個(gè)方面：
其一：支柱產(chǎn)業(yè)政策拉動(dòng)，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展。為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，2009年國(guó)家把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，以此來加快GDP的發(fā)展。這一政策的出臺(tái)，極大地提升了房地產(chǎn)業(yè)的地位，刺激了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，同時(shí)拉動(dòng)和帶動(dòng)了其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持在8以上的高速度。在全國(guó)各地塔吊林立，建設(shè)工地?zé)艋鹜?，夜以繼日，熱火朝天，座座高樓拔地而起。規(guī)模之大、速度之快著實(shí)超乎人們的預(yù)想。建成和未完工的商品房，其定購(gòu)之火爆、場(chǎng)面之紅火、銷量之空前，勝過其他商品的買賣，創(chuàng)造歷史記錄。
其二：金融支持助長(zhǎng)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭。依據(jù)國(guó)家政策法規(guī)，銀行開閘放貸，從2009年到2014年的六年間，各商業(yè)銀行共對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提供金融支持量比較大，貸款余額大約達(dá)37萬億元。只要有項(xiàng)目申請(qǐng)各級(jí)發(fā)改委有批準(zhǔn)銀行都能貸款。當(dāng)時(shí)有個(gè)順口溜，可以從側(cè)面反映出房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的容易度。搞過開發(fā)的和沒搞過開發(fā)的都能開發(fā)，錢多錢少的都能開發(fā)。事實(shí)也正如此！因?yàn)橛锌羁少J，開發(fā)建設(shè)一棟樓，一個(gè)小區(qū)便致富的比比皆是。
其三：土地價(jià)格上調(diào)催生了房?jī)r(jià)上漲。從長(zhǎng)遠(yuǎn)和現(xiàn)實(shí)的角度看，我們國(guó)家可以利用的土地來開發(fā)商品住宅的供給量必須在確保全國(guó)耕地總額不能低于十八億畝的基礎(chǔ)之上。這是一條紅線，不可越過。這樣一來，勢(shì)必造成用于建設(shè)住宅的土地有限，每年向商品住宅提供的土地總量必須嚴(yán)格控制。否則，中華民族賴以生存的基本條件就會(huì)丟失，因?yàn)樯僖划€耕地就少打一畝地的糧食，缺少糧食，人民的生產(chǎn)生活就會(huì)出現(xiàn)危險(xiǎn)，確保糧食安全是我們基本國(guó)策之一。那么土地價(jià)格的上漲對(duì)房?jī)r(jià)造成的拉動(dòng)有多大呢？按級(jí)差地價(jià)計(jì)算，某個(gè)城市2002年前市區(qū)四類地級(jí)土地出讓僅為312元/㎡到406元/㎡，折合到建筑成本中為156元/㎡—203元/㎡占房?jī)r(jià)-26。土地價(jià)格上漲后，達(dá)到1000元/㎡到2000元/㎡，占開發(fā)成本的30-40，直接抬高了商品房?jī)r(jià)格。
其四：為子女購(gòu)房成為熱門。買房結(jié)婚是這次房地產(chǎn)火熱的一個(gè)重要因素。據(jù)對(duì)七個(gè)開發(fā)小區(qū)的不完全統(tǒng)計(jì)，為子女結(jié)婚購(gòu)買商品房的約占售房總數(shù)的30左右，特別是小區(qū)環(huán)境好的地域，所占比例還要高一些。利用貸款的約占60，說明大部分還是利用國(guó)家政策，銀行支持來購(gòu)買。只不過貸款的方式有所區(qū)別，有部分貸款的，有全額貸款的。
其五：學(xué)區(qū)房成為搶手商品。為了讓子女接受良好的教育，能升入好學(xué)校，將來有所成就。從小學(xué)到高中選好學(xué)校成為一種家長(zhǎng)們特別熱切的選擇。于是在每個(gè)城市中有名望的中小學(xué)校周圍的住宅便成為了家長(zhǎng)們的投資目標(biāo)，一些開發(fā)商開發(fā)建設(shè)學(xué)區(qū)房就應(yīng)運(yùn)而生。盡管需要大筆投資，為了子女也肯于花錢。跳區(qū)跨地的學(xué)生來了，農(nóng)村的、縣城的有條件的學(xué)生來了，學(xué)區(qū)房成為開發(fā)商的搶手貨。據(jù)7家建設(shè)在比較好的學(xué)校周邊的開發(fā)小區(qū)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，購(gòu)買學(xué)區(qū)房的占所有購(gòu)房者的30-40，個(gè)別地段的比例還要高，有的達(dá)到60。這其中一種情況，就是不少有錢者，把購(gòu)買學(xué)區(qū)房作為一種投資，做簡(jiǎn)單裝修，然后出租給就讀的學(xué)生。多人合租，一家單租形式不等。
其六：購(gòu)置房產(chǎn)是貪腐轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的重要手段。不少貪官，常常把收受的金錢用來購(gòu)置房產(chǎn)。一者是為了轉(zhuǎn)移現(xiàn)金，因?yàn)榇罅楷F(xiàn)金放在家里不安全，存在銀行實(shí)名制怕暴露；二者購(gòu)房可以升值又比較保險(xiǎn)；三者可以作為不動(dòng)產(chǎn)留給后人。于是出現(xiàn)了許多“房叔”、“房嫂”、“房哥”、“房姐”。
其七：行賄受賄的理想“禮物”。行賄者包括大部分開發(fā)商為了取悅有些有權(quán)管事的官員，為了審批項(xiàng)目，把商品房作為非常理想的“禮品”。一把門鑰匙、一張入戶單就把禮物送畢，免除了送錢的大包大裹，既方便又隱蔽。某市一個(gè)建設(shè)局長(zhǎng)，五年多時(shí)間內(nèi)，先后收受開發(fā)商為開發(fā)審批手續(xù)送予的位于北京的商品房六套，位于大連的商品房六套，本市的商品房二十余套。
其八：一些大型國(guó)企和私企的轉(zhuǎn)向，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱程度。在前幾年形成的南有萬科、北有萬達(dá)的大開發(fā)大格局基礎(chǔ)上，一大批國(guó)企和私企紛紛轉(zhuǎn)向轉(zhuǎn)產(chǎn)投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些境外企業(yè)和資金也涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)。另外還有許多合資的、跨省跨區(qū)搞開發(fā)的，這些企業(yè)和資金的加入，起到了“火上澆油”的作用，使得本來就火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加火爆。牡丹江市先后就有七家大型國(guó)企和私企進(jìn)入，極大地增加了資金的投入量和開發(fā)量，形成了一陣火爆，同時(shí)埋下了開發(fā)過剩的隱患。
其九：養(yǎng)老養(yǎng)生的投資對(duì)市場(chǎng)起到推升作用。一些風(fēng)景好、氣候好、環(huán)境好的地區(qū)成為老年人養(yǎng)生養(yǎng)老的最佳選擇。自己花錢買的，兒女掏錢購(gòu)的，給領(lǐng)導(dǎo)送的，等等。使這些地區(qū)的房?jī)r(jià)不斷攀升，火爆異常。以海南三亞為例，2008年以前，經(jīng)過一段火熱之后，三亞出現(xiàn)了許多“爛尾樓”，并且曾推倒過爛尾工程。但隨著全國(guó)各地，尤其東北的數(shù)以幾十萬計(jì)的老年人選擇到三亞養(yǎng)老，很快地把三亞的房?jī)r(jià)、物價(jià)抬升起來了，爛尾工程很快成了“香餑餑”，房?jī)r(jià)一度飆升為全國(guó)最高點(diǎn)。
其十：基礎(chǔ)設(shè)施投入帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，過去幾年全國(guó)房地產(chǎn)火熱的原因之一，是國(guó)家對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投入的加大。幾萬億的投入成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)的重要引力。鐵路、城市道路等基礎(chǔ)的建設(shè)，為周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了條件，不可避免地也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如一些邊貧地區(qū)，過去因基礎(chǔ)設(shè)施不完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，房地產(chǎn)也受到制約；道路通了，條件好了，人民比過去富了，房地產(chǎn)業(yè)也隨之興起。比如，我市西郊地域，由于城市發(fā)展需要，打通修建了幾條干道，一下子便把周邊的地段身價(jià)提高了，連續(xù)有六七家開發(fā)商抓住機(jī)遇開發(fā)，幾年功夫，一幢幢高樓聳立起來，一個(gè)一個(gè)小區(qū)形成規(guī)模，商品房銷售形勢(shì)很好。
其十一：炒房是房?jī)r(jià)提升的重要推手。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中有一只看得見的手，即炒房的手。以溫州炒房團(tuán)為代表的各種炒房者，人為地把有些地區(qū)的房?jī)r(jià)抬高起來，之后很快波及全國(guó)。北京房?jī)r(jià)的提升始作俑者就是炒房團(tuán)。雖然國(guó)家相應(yīng)出臺(tái)了一些規(guī)定，但效力和作用有限。
誠(chéng)然還有一些因素，諸如農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、建筑材料價(jià)格漲勢(shì)迅猛、戶口開放、城市擴(kuò)容等都是房?jī)r(jià)上漲及購(gòu)買力增加的因素。
二、商品房積存的原因與分析
火爆許多年的全國(guó)房地產(chǎn)如今優(yōu)勢(shì)不再，熱度在下降。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2015年底，全省目前有未售出商品住房3937萬㎡，41萬套，其中二類城市為 1483萬㎡，14萬套，占37.67 ，34.15其他城市為2454萬㎡，27萬套 占 62.33，65.85。從09-15年的7年間，全市開發(fā)總量為1386.7萬㎡，我市積存量為186萬㎡，其中商品住房91.8萬平方米，9043套，占全市開發(fā)總量的 12.3 。（屬于庫(kù)存量比較低的城市。）
形成上述狀況的原因主要有以下六點(diǎn)：
一是政策調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到制約。國(guó)家在宏觀經(jīng)濟(jì)政策上進(jìn)行調(diào)整，特別是針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存積壓的現(xiàn)狀，實(shí)施的進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。去房地產(chǎn)庫(kù)存成為“三去”任務(wù)之一。從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)角度認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的供求關(guān)系應(yīng)該是比較平衡的，由于前幾年房地產(chǎn)建設(shè)速度過快，商品房出現(xiàn)了供大于求的局面，因而發(fā)展經(jīng)濟(jì)必須做相應(yīng)調(diào)整，否則會(huì)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的桎梏。另外，大量滯銷的商品房積存，勢(shì)必造成巨大的財(cái)力、物力、資源的浪費(fèi)，非常不利于經(jīng)濟(jì)建設(shè)。所以去房地產(chǎn)庫(kù)存是提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良策。
二是資金鏈的斷裂是造成商品房積存的重要原因。國(guó)家的調(diào)整政策中一項(xiàng)重要措施是限制商業(yè)銀行向房地產(chǎn)發(fā)放貸款。從2013年開始國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)特別是商品房的貸款進(jìn)行了必要的限制，使相當(dāng)一大部分依靠貸款開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目資金鏈斷裂，出現(xiàn)了不少“半拉子”工程和爛尾工程。不少開發(fā)商為了促使工程建設(shè)的延續(xù)，硬著頭皮向民間高息借款，從而加大了建設(shè)成本，抬高了房?jī)r(jià)，造成滯銷。這種惡性循環(huán)發(fā)生在許多地區(qū)，許多項(xiàng)目身上，是現(xiàn)有庫(kù)存量加大的重要原因。
三是產(chǎn)品低品質(zhì)配套建設(shè)不到位影響銷售。相當(dāng)一部分開發(fā)項(xiàng)目由于資金少、投入少等原因，配套建設(shè)嚴(yán)重缺位。例如綠化、休閑設(shè)施等配套項(xiàng)目沒有跟上。致使購(gòu)房者失去購(gòu)買信心，造成銷售處于困境之中。我市就有一個(gè)小區(qū)，地域不錯(cuò)、規(guī)模也不小，毗鄰的小區(qū)銷售的都很好，就是因?yàn)榕涮撞缓?，而形成冰火兩重天的局面?/SPAN>
四是從長(zhǎng)遠(yuǎn)講房產(chǎn)稅征收政策正在發(fā)揮抑制作用。過去把購(gòu)買商品房作為投資的人們，因國(guó)家征收第二套住宅的房產(chǎn)稅而放棄。其中不少還將原購(gòu)買的房產(chǎn)相繼出售，使很多地區(qū)的商品房銷售受到?jīng)_擊。筆者認(rèn)識(shí)一位搞鋼材銷售的，曾經(jīng)購(gòu)買8套商品房，二年內(nèi)先后賣出6套，只留給后代兩套。征收多余住宅的房產(chǎn)稅斬?cái)嗔艘揽慷喾空叩陌l(fā)財(cái)夢(mèng)。
五是反腐力度加大，送房子不在保險(xiǎn)。中央懲治腐敗的決心和措施具有強(qiáng)大的震懾力，對(duì)一些腐敗多發(fā)領(lǐng)域加大了查辦力度，其中包括建筑業(yè)中的房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)一些開發(fā)商，尤其是外地進(jìn)入本市的開發(fā)企業(yè)透露，自從中央反腐之后，許多政府管事的官員收斂了許多，不敢收禮，特別是收受房子。許多審批手續(xù)在陽(yáng)光下運(yùn)行，既快捷又公開，不再擔(dān)心不送禮辦不了事兒。另外，過去手中掌握多處房產(chǎn)的官員也在千方百計(jì)的出手處理。據(jù)有關(guān)人士介紹，這種現(xiàn)象在全國(guó)普通存在。從一個(gè)側(cè)面也對(duì)商品房銷售量產(chǎn)生了影響。
六是居住觀念決定市場(chǎng)趨勢(shì)。從群眾的居住習(xí)慣和選擇觀念分析，一線城市居民一般不會(huì)選擇到二線城市購(gòu)房，二線城市居民一般也不會(huì)到三四線城市居住。這樣就決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體走向或趨勢(shì)，也成為一線和部分二線城市房?jī)r(jià)暴漲的原因。在這種情況下，三四線城市的居民需求被嚴(yán)重?cái)D壓、透支、轉(zhuǎn)移，形成了過度開發(fā)后的過剩局面。
三、房地產(chǎn)去庫(kù)存的主要對(duì)策
縱觀房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，基本態(tài)勢(shì)是由于土地價(jià)格上揚(yáng)，物價(jià)上漲、人員工資上行等因素制約，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品越來越少，越來越貴，低品位的產(chǎn)品大量積壓，形成規(guī)模較大的過剩局面。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大紅大紫的火爆形勢(shì)不會(huì)再出現(xiàn)，但商品房?jī)r(jià)格大面積下降的可能性也不會(huì)發(fā)生。房地產(chǎn)全行業(yè)的景氣度出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)。一線城市（北上廣深）的房?jī)r(jià)局部上行的壓力還存在，個(gè)別二線城市也有上漲走向，三四線城市去庫(kù)存的任務(wù)相對(duì)重些。如何去房地產(chǎn)庫(kù)存，歸納起來主 要對(duì)策有如下八個(gè)方面的建議：
第一，實(shí)行宏觀調(diào)控，嚴(yán)格審批新開發(fā)項(xiàng)目。特別是商品房庫(kù)存量比較大的城市，應(yīng)嚴(yán)格控制新開發(fā)項(xiàng)目的審批。在調(diào)整中政府應(yīng)該發(fā)揮應(yīng)有作用，控制總供給量，控制建設(shè)規(guī)模，控制資金流向。對(duì)確無足量資金保障的項(xiàng)目不予審批。改變“一窩蜂”式的開發(fā)局面。盡量掌握和控制處理好需求與供給總量的平衡關(guān)系。再不加以控制，勢(shì)必造成新的庫(kù)存增量，加大供需之間的矛盾。例如，有些城市商品房供需比在180以上，有的則超過了280，屬于庫(kù)存過剩的“重災(zāi)區(qū)”。
第二，實(shí)行有區(qū)別的去庫(kù)存政策。各地區(qū)庫(kù)存量不同、原因不同、情況不同，因而在去庫(kù)存措施方面，政策方面必須有所不同。從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，是去庫(kù)存首要遵循的原則。實(shí)行一省一策、一市一策，甚至于一縣一策，一區(qū)一策。自開動(dòng)手開藥方是去庫(kù)存比較有效的辦法，需要各地以創(chuàng)新的精神處理解決。從目前各地反映出來的情況看，去庫(kù)存很艱難。有的還規(guī)定了去庫(kù)存時(shí)間表，但進(jìn)展緩慢。因此需要多方面施策，多路突破。譬如一線和二線部分城市出臺(tái)限貸、限購(gòu)、限價(jià)調(diào)整政策，不失為最佳選擇。
第三，加大貨幣化建設(shè)力度，實(shí)行收購(gòu)置換辦法。利用國(guó)家棚戶區(qū)改造，安居房政策和資金，收購(gòu)一些已建成未售出的商品房。收購(gòu)價(jià)格按建設(shè)開發(fā)的成本價(jià)進(jìn)行。某市利用這一辦法收購(gòu)了兩個(gè)矛盾較大的小區(qū)，效果比較好。這兩個(gè)小區(qū)都因資金短缺而擱淺，工程進(jìn)度遲緩，配套無法進(jìn)行，購(gòu)房者多數(shù)進(jìn)不了戶，安置困難大。老百姓多次多年上訪也無法解決，成為老大難的項(xiàng)目之一。市政府以成本價(jià)收購(gòu)后，開發(fā)商雖沒有賺著大錢，卻也沒有賠上，拿出一部分資金完成后續(xù)工程，使購(gòu)房者得到了安置。
第四，放開戶口政策，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，鼓勵(lì)吸引有條件的農(nóng)民進(jìn)城。把城市發(fā)展擴(kuò)容與開放戶口政策結(jié)合起來，為農(nóng)民就業(yè)創(chuàng)造條件，為子女上學(xué)創(chuàng)造條件。這樣可以吸引一部分農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)、購(gòu)房，可以作為去庫(kù)存措施之一。從南方一些二三四線城市擴(kuò)容和放開戶口措施施行的效果來看，確有作用，對(duì)去庫(kù)存有所促進(jìn)。
第五，運(yùn)用市場(chǎng)的“手”自我調(diào)整。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，購(gòu)房者盼望降低價(jià)格與開發(fā)商希望穩(wěn)定和提升是一對(duì)不可調(diào)和的供求矛盾，如何找到兩者的平衡點(diǎn)是當(dāng)前要解決的重大課題。對(duì)中央提出去庫(kù)存措施，許多開發(fā)商持觀望態(tài)度，企盼房?jī)r(jià)經(jīng)過一段穩(wěn)定后，再出現(xiàn)新的售房高潮，因此攥著手中的房源不肯做調(diào)整。而一些比較明智的開發(fā)商開始采取措施搞促銷。措施之一是明保暗降提出多重優(yōu)惠政策，包括一次性付款打折；措施之二是放寬首付，有的開發(fā)商甚至打出首付1萬就可入住的廣告。
第六，實(shí)行差異化信貸。針對(duì)不同情況區(qū)別信貸，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的城市提高信貸，首付比例；對(duì)庫(kù)存量大的城市則降低信貸和首付比例，包括二套房的信貸，首付比例、公積金發(fā)放，所施政策都應(yīng)從具體情況出發(fā)，加以調(diào)整和實(shí)行。
第七，實(shí)行土地限價(jià)競(jìng)拍。土地價(jià)格是制約商品房?jī)r(jià)格的重要因素，如何運(yùn)用這一價(jià)格杠桿，對(duì)去庫(kù)存尤其重要。從一些城市的成功做法看，實(shí)行土地限價(jià)競(jìng)拍確實(shí)發(fā)揮了其他措施不可替代的作用。如南京市，實(shí)行限價(jià)措施后的一次集中拍賣會(huì)，競(jìng)價(jià)異常激烈。但因限價(jià)原因，10幅出讓的地塊只有3幅成功交易，其它7幅終止出讓，對(duì)該市房?jī)r(jià)起到了抑制作用。
第八，實(shí)行去庫(kù)存獎(jiǎng)勵(lì)政策。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)國(guó)家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革大勢(shì)，以及市場(chǎng)規(guī)律，主動(dòng)調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低房?jī)r(jià)。對(duì)主動(dòng)落實(shí)相關(guān)政策，采取降低房?jī)r(jià)的，給予政策支持和獎(jiǎng)勵(lì)。包括協(xié)調(diào)金融方面的支持性服務(wù)。
四、對(duì)我市房地產(chǎn)去庫(kù)存的幾點(diǎn)建議
多年來我市政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)調(diào)控工作力度比較大，特別是近年來這方面工作比較好，即堅(jiān)持了放開市場(chǎng)的政策，又發(fā)揮了政府調(diào)控的職能。因此商品房積存量比較小，去庫(kù)存的任務(wù)不是很重，壓力不是很大。在全省處于調(diào)控任務(wù)比較輕松的地位，對(duì)此提出如下八點(diǎn)建議：
一是堅(jiān)持加大調(diào)控力度，嚴(yán)格把住新開發(fā)項(xiàng)目審批關(guān)。市政府組織相關(guān)部門從宏觀需求方面搞好預(yù)測(cè)和評(píng)估，在控制總供給的方面做好審批工作。既要滿足購(gòu)房的需求，又要實(shí)行總體宏觀調(diào)控。對(duì)一些新申請(qǐng)的開發(fā)項(xiàng)目在資質(zhì)、資金、市場(chǎng)信譽(yù)度等有關(guān)方面嚴(yán)格把關(guān)，資質(zhì)不符合條件、自有資金不足完全依靠貸款、市場(chǎng)行為不規(guī)范、搞價(jià)格欺詐、群眾投訴上訪率高的開發(fā)企業(yè)，采取必要的限制措施。
二是堅(jiān)持獎(jiǎng)優(yōu)限劣政策，促進(jìn)開發(fā)質(zhì)量上水平。開發(fā)小區(qū)建設(shè)水平和品質(zhì)關(guān)系到城市建設(shè)的總體品位。建優(yōu)質(zhì)樓，打造優(yōu)質(zhì)小區(qū)，對(duì)城市形象建設(shè)十分重要。要引導(dǎo)和鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)向市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，配套工程齊備的小區(qū)。這方面可以開展一些評(píng)比競(jìng)賽活動(dòng)，對(duì)質(zhì)優(yōu)的給予必要的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)質(zhì)劣的給予必要的處罰，以調(diào)動(dòng)開發(fā)積極性。
三是堅(jiān)持綠色建筑方向，提升城市綜合能力。以節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、保護(hù)環(huán)境、減少污染為主要內(nèi)容的綠色建筑，以為人們提供健康、使用高效、使用空間，與自然和諧共生為目標(biāo)的綠色建筑是國(guó)家推行的一項(xiàng)重大技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，在全市應(yīng)大力推廣。建議各相關(guān)部門在項(xiàng)目審批時(shí)，從立項(xiàng)到規(guī)劃，再到項(xiàng)目實(shí)施都要把符合條件的綠色建筑納入審批及管理范疇、工作內(nèi)容。這方面省政府已有規(guī)定，市規(guī)劃、建設(shè)部門已發(fā)文推廣，但尚屬起步階段，各部門要聯(lián)合動(dòng)作，綜合施策，作為一項(xiàng)重大任務(wù)加以推行，造福全市人民。推行綠色建筑有利于提升住宅小區(qū)功能，有利于居民健康，有利于銷售。因此也有利于去庫(kù)存。
四是堅(jiān)持區(qū)別化政策，推進(jìn)去庫(kù)存進(jìn)程。要從實(shí)際出發(fā)，采取有區(qū)別的去庫(kù)存政策。針對(duì)縣區(qū)的不同情況和特點(diǎn)，采取一縣一策、一區(qū)一策辦法。
五是堅(jiān)持差異化政策，搞好信貸調(diào)控。這方面要協(xié)調(diào)金融部門，各商業(yè)銀行搞好去庫(kù)存的配合工作，區(qū)別不同情況，有針對(duì)性對(duì)商品房信貸，公積金使用，采取差異化辦法。這一措施實(shí)行的情況如何，對(duì)去庫(kù)存工作十分重要。
六是堅(jiān)持自我調(diào)整措施，發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是商品房積存量比較大的開發(fā)商，要審時(shí)度勢(shì)，適應(yīng)發(fā)展改革的大趨勢(shì)，權(quán)衡利弊，自我調(diào)整營(yíng)銷策略和辦法，打消觀望的心里，積極主動(dòng)地采取價(jià)格調(diào)整措施。包括首付、降價(jià)辦法。對(duì)主動(dòng)調(diào)價(jià)，對(duì)去庫(kù)存有突出貢獻(xiàn)的開發(fā)企業(yè)應(yīng)給予必要的獎(jiǎng)勵(lì)。
七是堅(jiān)持貨幣化棚改政策，實(shí)行購(gòu)買庫(kù)存措施。貨幣化棚改可以起到兩個(gè)作用，一方面加快動(dòng)遷進(jìn)度；另一方面可以讓持款動(dòng)遷戶用貨幣購(gòu)買商品住宅，消減相當(dāng)一部分商品房的庫(kù)存量。同時(shí)對(duì)適合條件的未售商品房由有關(guān)機(jī)構(gòu)收購(gòu)，作分棚改對(duì)象處置，也同樣可以削減庫(kù)存。
八是堅(jiān)持推行城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快建設(shè)步伐。國(guó)家總體規(guī)劃目標(biāo)城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60，我市確定為55，隨著城市擴(kuò)容和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，預(yù)計(jì)將有10萬人進(jìn)入城鎮(zhèn)、市區(qū)。對(duì)于去庫(kù)存是一件十分利好的戰(zhàn)略措施。